上海出台楼市新政：全面加强预售管理，有序实施现房销售

9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合发布了《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），该文件自2026年9月28日起开始执行。

《实施意见》涵盖了六大类政策措施，分别是：强化预售管理、推行现房销售、建立主办银行制度、增加融资支持、改进土地供应管理，以及加强质量监管和市场秩序规范。

一、全面强化商品住房预售管理

（一）细化预售标准，健全预售监管。《实施意见》指出，2026年8月28日之后新发布出让公告的商品住房项目，若申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶。项目预售资金需接受全额、全过程的监管；只有在项目综合竣工验收后，资金监管才能解除。

（二）对在途项目分类处理，确保平稳过渡。《实施意见》规定：首先，2026年8月28日（含）前，已获得（或部分获得）建设工程规划许可证但尚未取得预售许可证的商品住房项目，若申请预售，预售条件及资金监管等仍按原政策执行。其次，2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上适用新取得土地项目的预售管理政策；为维持市场供需稳定，若各区政府能确保按时建成交付，在加强预售资金监管的前提下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请。最后，2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但于8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，若在2027年底前上市，预售条件可按原政策执行，但预售资金监管须遵循新规定。

二、稳步推进商品住房现房销售

《实施意见》规定，自2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，将优先选择现房销售；实行现房销售的项目，需在土地出让公告中向社会公开相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，可向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

《实施意见》明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金通常不超过购房总价款的3%。若房地产开发企业违约未能按期交房，购房人有权按合同约定解除定金合同，企业需依法返还定金并承担违约责任。

三、推行主办银行制度

《实施意见》明确实施主办银行制度，2026年8月28日起新签订借款合同的项目须实行主办银行制。若贷款银行单独提供开发贷款，该银行为主办银行；若贷款银行组建银团提供贷款，银团贷款牵头银行为主办银行。

《实施意见》规定，房地产开发企业需在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入该账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，按规定实施资金监管。

四、增加融资支持力度

《实施意见》明确：一是规范个人按揭贷款发放，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，须在竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应通过受托支付方式支付至资金监管账户。二是加大开发贷款支持力度，对实行现房销售和预售的项目，按市场化原则满足合理融资需求，确保开发贷款发放与项目建设周期匹配。对现房销售项目和“好房子”项目，增加开发贷款支持。三是促进金融与房地产良性循环，支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展项目融资，一视同仁满足不同所有制企业的合理融资需求。

五、改进土地供应管理

为强化规划引领、资源统筹和市场导向，《实施意见》明确实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。

《实施意见》明确土地价款可分期缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；根据市场和项目需要，经规定程序决策后，可再延长一年；分期付款不计利息。

六、持续加强质量监管和市场秩序规范

为增强政策措施协同，提升住房建设品质，切实保护购房人合法权益，《实施意见》还提出：实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进“好房子”建设；持续优化审批流程，提高管理服务效能，积极营造良好营商环境；健全房地产市场信息公开发布机制，加强房地产市场监管，维护良好市场秩序。

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